Создание ТСЖ и выбор УК

Наличие лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению домами (проверить можно на сайте Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края в разделе Лицензирование /Реестры/ Реестр лицензий Пермского края)

Организационная состоятельность:

• cроки существования компании;
  cостав учредителей компании;
  объем уставного фонда компании;
  cведения о финансово-экономическом состоянии компании;
  наличие офиса, телефона;
  состав штатного состава компании.

Опыт деятельности по управлению домами:

• длительность работы компании на рынке жилищно-коммунальных услуг;
• наличие отзывов и рекомендаций о деятельности УК;
• опыт участия в конкурсах на управление жилищным фондом;
• взаимоотношения с городской и районной администрациями, жилищной службой.

Жилищный фонд, находящийся в управлении компании:

• наличие данных об объеме жилищного фонда, которым управляет данная УК;
• наличие адресных и контактных данных о домах, которые находятся в управлении компании;
• полнота обладания информацией о доме;
• наличие экономического анализа ситуации в доме;
• представление о составе собственников и видах помещений;
• четкое представление о проблемах дома, способах их решения;
• система взаимодействия с поставщиками ресурсов;
• наличие конкретных предложений по начальному этапу управления домом;
• сведения о размерах будущих платежей собственников (тарифная политика).

Уровень документальной готовности к управлению домом:

• наличие типового договора с собственниками;
• наличие перечня обязательных работ и услуг;
• наличие перечня дополнительных работ и услуг.

Кадровый состав компании:

• опыт и квалификационные возможности персонала компании;
• наличие и численность состава технического персонала для выполнения работ в доме;
• соотношение численности офисного и технического персонала.

Материальные ресурсы, которыми обладает компания:

• наличие материального обеспечения ведения работ в доме, в том числе специальной техники;
• возможности ведения аварийных работ;
• наличие субподрядчиков - по видам работ и услуг.

Открытость и прозрачность компании:

• готовность предоставить сведения о домах, которые находятся в управлении компании;
• готовность предоставить сведения о финансовом положении, учредителях компании и учредительных документах;
• сведения о размере планируемого вознаграждения УК и их обоснованность;
• степень документального подтверждения предоставляемых сведений.

Доступность для жителей:

• наличие предварительного контакта с собственниками, с инициативной группой;
• степень удаленности офиса от объекта управления;
• наличие диспетчера.

Качество реагирования на запросы собственников:

• готовность к контактам с инициативной группой и отдельными собственниками;
• готовность к ведению переговоров по совершенстованию договора и приложений к нему;
• готовность заключить договоры индивидуально с каждым собственником.

Видение перспектив развития дома:

• предложения по использованию общедолевой собственности, в том числе придомовой территории;
• предложения по экономии энергоресурсов.

В соответствии с положениями статьи 162 ЖК РФ управляющая организация (управляющая компания, далее - УК) управляет многоквартирным домом на основании договора управления, который заключается между УК и всеми собственниками помещений в этом доме (либо с ТСЖ, ЖСК, если они созданы в этом доме) на срок не менее 1 года и не более 5 лет. Если срок действия договора не истек, то, чтобы сменить УК, необходимо расторгнуть договор управления многоквартирным домом с прежней УК и заключить договор с новой УК. Расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Статья 450 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) предусматривает расторжение договора в следующих случаях:

• по соглашению сторон;
• по основаниям, предусмотренным в самом договоре;
• по основаниям, предусмотренным ГК РФ;
• по основаниям, предусмотренным другими законами;
• по решению суда.

По соглашению сторон. 

Это предполагает, что и УК, и все собственники помещений (ТСЖ, ЖСК) согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу не имеется. В этом случае с прежней УК подписывается соглашение о расторжении договора. Необходимо обратить особое внимание на его содержание, поскольку в нем должен быть определен порядок передачи новой УК:

- технической документации на дом;
- иных документов, связанных с управлением домом;
- средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК;
- средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т.д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК.

С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.

На основаниях, предусмотренных в самом договоре.

Самим договором с УК могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, может быть предусмотрено расторжение договора, если владельцы помещений (ТСЖ, ЖСК) за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем намерении расторгнуть договор.

На основаниях, предусмотренных ГК РФ.

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается ГК РФ существенным, когда эти обстоятельства изменились настолько сильно, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) согласно статье 450.1 ГК РФ может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В случае отсутствия у одной из сторон договора лицензии на осуществление деятельности или членства в саморегулируемой организации, необходимых для исполнения обязательства по договору, другая сторона вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков.

На основаниях, предусмотренных другими законами.

Статья161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) предоставляет общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме право в любое время изменить способ управления многоквартирным домом. По смыслу нормы закона, такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом. Однако в ЖК РФ ничего не сказано о порядке и сроках прекращения действия договора с УК в случае изменения самого способа управления домом, поэтому лучше такой порядок заранее предусмотреть в договоре управления домом.

Расторжение договора по решению суда.

Это возможно при существенном нарушении договора УК. В соответствии с п. 2 статьи 450 ГК РФ, «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора». Очевидно, к таким существенным нарушениям относятся, например, длительное несоблюдение в жилых помещениях установленной стандартами температуры в отопительный сезон (+18º, а в угловых помещениях +20º), либо систематические перебои в водоснабжении, неисправные лифты и т.п. Безусловно, что все подобного рода нарушения должны быть подтверждены документально.

Внутридомовые инженерные сети - инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для предоставления коммунальных услуг и расположенные в помещениях многоквартирного дома или в жилом доме.

Качество жилищных услуг - совокупность свойств и характеристик деятельности по обслуживанию многоквартирных домов и территорий домовладений, обеспечивающая удовлетворение требований потребителей к условиям проживания.

Коммунальные ресурсы - холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо, используемые для предоставления коммунальных услуг.

Коммунальные услуги - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

Норматив потребления коммунальных услуг - месячный объем (количество) потребления коммунальных ресурсов потребителем, используемый при определении размера платы за коммунальные услуги при отсутствии индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета, а также в иных случаях, указанных в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам.

Обслуживание общего имущества - совокупность операций по техническому обследованию, диагностике, испытанию общего имущества, поддерживанию его работоспособного состояния или исправности, санитарной очистке и уходу за озеленением и благоустройством земельного участка в составе общего имущества, надзору за надлежащим состоянием многоквартирного дома.

Потребитель - гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Ремонт общего имущества - комплекс работ по восстановлению исправности или работоспособности общего имущества, в том числе элементов озеленения и благоустройства на земельном участке многоквартирного дома; восстановлению ресурса общего имущества (капитальный ремонт) или восстановлению ресурса отдельных его составных частей (текущий ремонт).

Ресурсоснабжающая организация - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов.

Содержание общего имущества - комплекс работ и услуг по обслуживанию и ремонту, осуществляемый в соответствии с решением собственников жилых помещений в многоквартирном доме и установленными нормативными требованиями.

Управляющая организация - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.